ПЕРЕМЕНА ЛИЦ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НА ОСНОВАНИИ ЗАКОНА

Согласно положениям Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) права и обязанности сторон договора аренды могут перейти к другим лицам. Перемена лиц в арендном обязательстве означает, что вместо арендатора или арендодателя в действующий договор аренды вступает новое лицо, при этом арендные отношения не изменяются.

Как арендатор, так и арендодатель, являясь с одной стороны кредитором, могут передать принадлежащие им права требования другим лицам на основании сделки по уступке (соглашению сторон) или на основании закона.

На основании закона перемена стороны по договору может произойти в результате универсального правопреемства в отношении юридических лиц, в отношении граждан – физических лиц в случае смерти арендодателя (арендатора).

В соответствии со ст. 58 ГК РФ при реорганизации юридических лиц права и обязанности каждого из них переходят к вновь возникшим юридическим лицам в соответствии с разделительным балансом и передаточным актом. Таким образом, в случае реорганизации юридического лица вновь возникшее юридическое лицо является правопреемником его прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с разделительным балансом или передаточным актом. После реорганизации арендатора и регистрации вновь возникшего юридического лица последнее как правопреемник вступает в арендные правоотношения на оставшийся срок аренды. В отношении юридического лица, законодательством РФ не предусмотрено требований об обязательном заключении нового договора аренды или соглашения о внесении изменений в действующий договор аренды. В связи с этим, по заявлению правопреемника нового юридического лица о внесении изменений в ЕГРП на основании передаточного акта или разделительного баланса осуществляется внесение изменений стороны по договору аренды.

Согласно п.1 ст.1110 ГК РФ при наследовании имущества умершего (наследство, наследованное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства. В соответствии со ст.1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Согласно п.2 ст.617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. При этом, законодательством РФ не установлено требования об обязательном заключении нового договора аренды на объект недвижимого имущества с наследником.

На основании вышеизложенного, в случае смерти гражданина по заявлению наследника о внесении изменений в ЕГРП на основании свидетельства о праве на наследство осуществляется внесение изменений стороны по договору аренды.

На государственную регистрацию указанных изменений вместе с заявлением должен быть представлен документ об уплате государственной пошлины в размере, предусмотренном пп.27 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ.