РЕКОМЕНДАЦИИ ПОКУПАТЕЛЯМ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Прежде всего, приобретателю недвижимости необходимо учитывать, что свидетельство о государственной регистрации права собственности само по себе не является правоустанавливающим документом на объект недвижимого имущества. Это документ, подтверждающий факт государственной регистрации права в определенный момент времени. Зачастую регистрирующий орган, проведя регистрационные действия, выдает свидетельство новому собственнику, не изымая свидетельства у прежнего собственника. Поэтому до заключения сделки необходимо получить выписку из Единого государственного реестра прав, в которой содержатся актуальные сведения о земельном участке, его правообладателе, документах, на основании которых возникло право, а также сведения о существующих обременениях (например, договоре аренды или аресте).Опираясь на сведения, содержащиеся в выписке из ЕГРП, необходимо изучить правоустанавливающие документы на земельный участок. Такими документами могут быть, например, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи участка в уставный капитал, постановление главы администрации муниципального образования о предоставлении земельного участка и др.По возможности стоит не ограничиваться теми экземплярами документов, которые предоставляет продавец земельного участка, а запросить копии документов у выдавшего его органа.Помимо этого, рекомендуется изучить кадастровый паспорт, межевой план и акт согласования местоположения границ земельного участка, с тем чтобы быть уверенным, что при проведении кадастровых работ не были нарушены права третьих лиц. С владельцами смежных земельных участков лучше встретиться лично, чтобы убедится в отсутствии каких-либо споров с соседями о границах участка, поскольку подделка подписей смежников в актах согласования местоположения границ встречается довольно часто.До заключения сделки необходимо также убедиться, что фактическое местоположение и фактическая площадь земельного участка соответствуют сведениям, содержащимся в документах. Довольно часто нечистоплотные продавцы показывают потенциальным покупателям участки в живописных местах, тогда как в действительности участки имеют невыгодное местоположение. Для устранения этого риска рекомендуется пригласить геодезистов, которые, опираясь на сведения кадастрового паспорта, смогут показать покупателю реальное местонахождение земельного участка и при необходимости установят межевые знаки.В случае если земельный участок приобретается у физического лица, необходимо проверить соответствие данных, указанных в его паспорте и в правоустанавливающих документах на земельный участок. Кроме того, в этом случае необходимо иметь в виду, что если право собственности на земельный участок было приобретено в период, когда его зарегистрированный собственник состоял в браке, то на совершение сделки купли-продажи должно быть нотариально оформлено согласие его супруга (супруги).В случае если собственником земельного участка является юридическое лицо, необходимо удостовериться в полномочиях лица, которое будет подписывать договор от его имени. Для этого нужно изучить выписку из Единого государственного реестра юридических лиц, а также корпоративные документы общества - продавца земельного участка. Вполне возможно, что для совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества потребуется, например, предварительное одобрение совета директоров и/или решение учредителя. Кроме того, необходимо учитывать положения Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" и Федерального закона от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах", регулирующих порядок заключения крупных сделок и сделок с заинтересованностью.При заключении договора купли-продажи земли необходимо иметь в виду особенности оборота некоторых категорий земель. Например, в силу статьи 3 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.В соответствии со статьей 8 того же Федерального закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.Безусловно, здесь приведены лишь общие рекомендации по проверке документов перед покупкой земли. Конкретный перечень документации зависит от специфики каждой сделки. Тем не менее даже этот минимум сможет помочь покупателю земельного участка избежать в будущем возможных проблем, связанных с его приобретением.